一、外國人能否繼承中國境內不動產

涉外繼承案件，是指繼承人、被繼承人一方或者雙方是外國人，或者被繼承人死亡的事實發(fā)生在外國，以及遺產全部或者部分在外國的案件。也就是，繼承中有涉外因素的案件。涉外因素主要表現(xiàn)在以下三個方面。1、主體涉外;2、客體涉外;3、繼承有關的法律事實涉外。

所謂不動產，是指不改變原來的性質和形體，不能移動的財產，如土地、房屋等;所謂動產，是指不需要改變原來的性質和形體就可以移動的財產，如現(xiàn)金、金銀首飾等。無論是動產還是不動產，只要是遺產，都可以繼承。即使繼承人是外國人，依然有權繼承包括不動產在內的遺產。只不過，外國人繼承中國境內的不動產時，屬于涉外繼承，相應的手續(xù)要復雜一些。

二、涉外繼承糾紛如何解決

涉外繼承是一種很復雜的涉外民事法律關系，它既涉及保護我國公民在國外的財產權益，也涉及保護外國人在我國的財產權益。因此，處理好涉外繼承關系，對于保護我國公民和外國人的財產權益至關重要，也有利于促進我國外交關系的正常發(fā)展。

關于我國涉外繼承的準據(jù)法問題，我國的立法機關制定了許多確定涉外繼承準據(jù)法的法律規(guī)范，司法機關也做出了許多確定涉外繼承準據(jù)法的司法解釋。我國涉外繼承的準據(jù)法原則上是采取區(qū)別制，即動產繼承依被繼承人的屬人法，不動產繼承依被繼承人的遺產所在地法。這種區(qū)別制既適用于法定繼承，也適用于遺囑繼承。

1、動產繼承適用被繼承人的屬人法。關于被繼承人的屬人法，我國采取的是被繼承人的住所地法的主張，而不是被繼承人的本國法。被繼承人的住所地法指的是被繼承人死亡時的住所地法，即被繼承人生前最后住所地法。關于住所，各國法的規(guī)定并不一致，但住所不同于居所。一般來說，居住只是公民暫時居住的地方，一個人可有多處居所，但不能有多個住所。依我國民法通則的規(guī)定，公民以他的戶籍所在地的居住地為住所，經常居住地與住所不一致的，經常居住地視為住所。

2、不動產繼承適用物之所在地法。我國關于不動產繼承適用物之所在地法，符合我國的實際情況，有利于維護繼承人的合法權益，也有利于遺產判決的承認和執(zhí)行。

3、我國與外國訂有條約、協(xié)定，對涉外繼承的準據(jù)法有不同規(guī)定的，按條約、協(xié)定辦理。這是對兩條適用原則的例外。如果在我國與外國簽訂的條約、協(xié)定中關于繼承準據(jù)法的確定原則與上述規(guī)定不一致的，則按條約或協(xié)定的規(guī)定辦理，而不是動產適用被繼承人住所地法律，不動產適用不動產所在地法律。

4、涉外無人承受遺產的處理。在我國境內死亡的外國人，遺留在我國境內的財產如果無人繼承又無人受遺贈的，依照我國法律處理，兩國締結或者參加的國際條約另有規(guī)定的除外。由此，我國涉外無人繼承遺產的處理，除我國締結或者參加的國際條約另有規(guī)定的以外，動產適用被繼承人死亡時的住所地法，不動產適用物之所在地法。就是說，如果外國人遺留在我國境內的無人承受的遺產是不動產，則應當歸中華人民共和國國家所有;如果外國人遺留的遺產是動產，則應當依該外國人死亡時的住所地法處理。